Résidence services - Sortie du bail commercial : pour quels motifs ?

Sortie du bail commercial : pour quels motifs ?

Lorsqu’on investit dans une résidence-services (qu’il s’agisse d’une résidence étudiante, d’une résidence de tourisme ou d’une résidence pour seniors), on procède à la signature d’un bail commercial d’une durée d’au moins 9 ans renouvelables avec le gestionnaire ou l’exploitant. Il s’agit d’une pièce maitresse du dispositif. En réalité, le bail commercial détermine et conditionne l’engagement des parties.

Cependant, il est possible que le propriétaire/bailleur et loueur en meublé non professionnel (LMNP) prenne la décision de mette fin à son bail de manière anticipée ou à son terme. En tant qu’investisseur en résidence-services, vous voulez apprendre davantage sur les raisons qui peuvent motiver et justifier une sortie du bail commercial en toute légalité. On vous dit tout.

Résilier un bail commercial pour un désaccord sur les modalités de renouvellement du bail commercial/fin du bail commercial

Les dispositions de l’article L. 145-7-1 du code de commerce stipulent que le bail commercial signé entre le propriétaire/bailleur et l’exploitant en résidences-services est d’une durée minimum de 9 ans. Le législateur ajoute également que le bailleur n’a pas la possibilité d’une résiliation à l’expiration d’une période triennale.

Autrement dit, ce n’est qu’après l’expiration des 9 années que le droit commun des baux commerciaux des deux parties s’applique. Le propriétaire/bailleur peut ainsi enclencher une procédure de résiliation du bail commercial 3 6 9. Il faut dire que peu importe la raison, tout propriétaire-bailleur est en droit de mettre fin au bail commercial qui le lie au l’exploitant de la résidence-service.

En revanche, il devra respecter le délai de 6 mois avant la date d’échéance du bail et certaines formalités :

  • Une lettre recommandée avec accusée de réception ;
  • Ou un acte d’huissier.

Résilier un bail commercial pour non-respect des obligations de l’exploitant

Dans les résidences-services, le loyer est défini en toute liberté entre l’exploitant et le propriétaire à la signature du bail commercial. Selon les clauses du contrat, il peut être versé de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou même annuelle. Une fois le contrat signé, le gestionnaire doit remplir cette obligation, peu importe le taux d’occupation de la résidence ou la rentabilité qu’offre cette dernière.

En cas de retards ou d’impayés réitérés de loyers en résidences services, le propriétaire/bailleur peut mettre le gestionnaire en demeure. S’il y a la présence d’une clause résolutoire dans le bail, il pourra la faire jouer afin de récupérer le paiement de ses loyers selon l’article L145-41 du Code de commerce. Pour ce faire, il devra faire délivrer par huissier un commandement de payer visant cette clause.

Résilier un bail commercial : un accord à l’amiable

La résiliation du bail commercial d’une résidence-services peut se faire lorsque les deux parties se mettent en accord avec le propriétaire. Dans ce cas, on parle de résolution amiable du contrat de bail. Cette forme de résiliation ne requiert pas une forme particulière.

Bon à savoir : Tout investisseur doit garder en tête que la décision de résilier un contrat de bail commercial en résidence-service ou de donner congé n’est pas sans conséquences. En absence de manquements fautifs aux baux, une indemnité d’éviction sera versée au gestionnaire. Souvent, les exploitants demandent 2 à 3 années du chiffre d’affaires de la résidence en question (chiffre d’affaires divisé selon les tantièmes ou la typologie du lot). Vous avez la possibilité de négocier ou de contester ce montant devant le tribunal.

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